Ontheffing bestemmingsplan nodig voor kantoor aan huis

[illutic]

Oorspronkelijk geplaatst door Het Administratiekantoor

Tot nu toe (...) heb ik begrepen dat een dergelijke ontheffing/vergunning alleen nodig was als je "woonruimte aan de gemeente onttrok".

Als je een eigen kamer in gebruik neemt, is dat m.i. niet zo, maar wie ben ik.

Als je een voor woning bestemde ruimte tot kantoor verbouwt, waardoor de gemeente een woning minder heeft, is dat wat anders....

Ik ben bijna geneigd te zeggen : Wat (voorlopig) niet weet, wat niet deert.

Maar wie ben ik ???

Ik zal het binnenkort eens vragen aan een vriendin van me, die werkt bij de gemeente, dus die kan er vast wel achter komen

[René]

Waar ik eigenlijk ook wel benieuwd naar ben: hoe is dit precies geregeld? Staan hierover bepalingen in een wet? Is het beleid per gemeente? Of kan het zelfs variëren per bestemmingsplan?

[Marjan]

Dat laatste is zeker waar. Ik was zo netjes om aan de balie te gaan informeren of ik iets moest regelen om een kantoor aan huis te hebben. De betreffende ambtenaar zei (letterlijk) "als je het niet aanvraagt weet ik van niets". Zijn collega echter (begreep ik later) heeft dit op de gemeente nagevraagd en prompt ontving ik een brief thuis "U heeft aangegeven in uw woning bedrijfsactiviteiten te ontplooien, hiervoor dient u een ontheffing bla bla bla".
Een volgende keer (als die er ooit komt) weet ik ook even van niets....

[René]

Oorspronkelijk geplaatst door Marjan

Een volgende keer (als die er ooit komt) weet ik ook even van niets....

Dat wordt dan zeker dat diepe duikbassin, dat vanaf de kelder 20 meter de bodem in gaat en zich vanaf 5 meter diepte over de hele wijk uitstrekt

[Marjan]

HUH? Die tekeningen zijn nog niet openbaar gemaakt...

[Adine Versluis]

Even een oud topic omhoog halen: even afgezien van de stapel papier lijkt het aanvragen van zo'n ontheffing vrij gemakkelijk. Is dat ook zo, of hangt het helemaal af van waar je woont? Ik begreep namelijk dat je idd een woon-werk bestemming moet hebben als je een kantoor aan huis hebt en de kosten voor bv een verbouwing daar wilt aftrekken. Scheelt mooi, maar dan moet zo'n ontheffing wel te krijgen zijn, in een nogal landelijke omgeving

[Marjan]

De stapel papier valt wel mee, één briefje aan de gemeente waarmee je verzoekt om vrijstelling van het bestemmingsplan is voldoende. Er volgt dan publicatie waarbij omwonenden bezwaar kunnen maken en na ca. 2 maanden wordt de ontheffing afgegeven (of niet). De bereidwilligheid zal wel per gemeente verschillen (zie art. 19 WRO). Een bouwvergunning om een stuk (kantoor) aan huis te bouwen is natuurlijk iets anders.
Een gemeente ambtenaar adviseerde mij indertijd eerst de ontheffing aan te vragen en daarna de bouwvergunning ("want het maakt ons niet uit of u in de aanbouw uiteindelijk een bureau zet of een bed"...). Hij gaf aan de dat de leges op de aanvraag van een bouwvergunning voor een kantoor hoger zouden kunnen zijn.

Artikel 19 | WRO, Hoofdstuk 4, Afdeling 3
1.
De gemeenteraad kan, behoudens het gestelde in het tweede en derde lid, ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en vooraf van gedeputeerde staten de verklaring is ontvangen, dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben. Onder een goede ruimtelijke onderbouwing wordt bij voorkeur een gemeentelijk of intergemeentelijk structuurplan verstaan. Indien er geen structuurplan is of wordt opgesteld, wordt bij de ruimtelijke onderbouwing in elk geval ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan, dan wel wordt er gemotiveerd waarom het te realiseren project past binnen de toekomstige bestemming van het betreffende gebied. De gemeenteraad kan de in de eerste volzin bedoelde vrijstellingsbevoegdheid delegeren aan burgemeester en wethouders.

2.
Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bestemmingsplan in door gedeputeerde staten, in overeenstemming met de inspecteur, aangegeven categorieën van gevallen. Gedeputeerde staten kunnen daarbij tevens bepalen onder welke omstandigheden vooraf een verklaring van gedeputeerde staten dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben, is vereist. Het bepaalde in het eerste lid met betrekking tot een goede ruimtelijke onderbouwing is van overeenkomstige toepassing.

3.
Burgemeester en wethouders kunnen eveneens vrijstelling verlenen van het bestemmingsplan in bij algemene maatregel van bestuur aan te geven gevallen. Het derde lid van artikel 15 is van overeenkomstige toepassing.

4.
Vrijstelling krachtens het eerste lid wordt niet verleend voor een project dat wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor

a.
het bestemmingsplan niet tijdig overeenkomstig artikel 33, eerste lid, is herzien of

b.
geen vrijstelling overeenkomstig artikel 33, tweede lid, is verleend, tenzij voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd.

Oorspronkelijk geplaatst door Marjan

De stapel papier valt wel mee, één briefje aan de gemeente waarmee je verzoekt om vrijstelling van het bestemmingsplan is voldoende. Er volgt dan publicatie waarbij omwonenden bezwaar kunnen maken en na ca. 2 maanden wordt de ontheffing afgegeven (of niet). De bereidwilligheid zal wel per gemeente verschillen (zie art. 19 WRO). Een bouwvergunning om een stuk (kantoor) aan huis te bouwen is natuurlijk iets anders.
Een gemeente ambtenaar adviseerde mij indertijd eerst de ontheffing aan te vragen en daarna de bouwvergunning ("want het maakt ons niet uit of u in de aanbouw uiteindelijk een bureau zet of een bed"...). Hij gaf aan de dat de leges op de aanvraag van een bouwvergunning voor een kantoor hoger zouden kunnen zijn.

Artikel 19 | WRO, Hoofdstuk 4, Afdeling 3
1.
De gemeenteraad kan, behoudens het gestelde in het tweede en derde lid, ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en vooraf van gedeputeerde staten de verklaring is ontvangen, dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben. Onder een goede ruimtelijke onderbouwing wordt bij voorkeur een gemeentelijk of intergemeentelijk structuurplan verstaan. Indien er geen structuurplan is of wordt opgesteld, wordt bij de ruimtelijke onderbouwing in elk geval ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan, dan wel wordt er gemotiveerd waarom het te realiseren project past binnen de toekomstige bestemming van het betreffende gebied. De gemeenteraad kan de in de eerste volzin bedoelde vrijstellingsbevoegdheid delegeren aan burgemeester en wethouders.

2.
Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bestemmingsplan in door gedeputeerde staten, in overeenstemming met de inspecteur, aangegeven categorieën van gevallen. Gedeputeerde staten kunnen daarbij tevens bepalen onder welke omstandigheden vooraf een verklaring van gedeputeerde staten dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben, is vereist. Het bepaalde in het eerste lid met betrekking tot een goede ruimtelijke onderbouwing is van overeenkomstige toepassing.

3.
Burgemeester en wethouders kunnen eveneens vrijstelling verlenen van het bestemmingsplan in bij algemene maatregel van bestuur aan te geven gevallen. Het derde lid van artikel 15 is van overeenkomstige toepassing.

4.
Vrijstelling krachtens het eerste lid wordt niet verleend voor een project dat wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor

a.
het bestemmingsplan niet tijdig overeenkomstig artikel 33, eerste lid, is herzien of

b.
geen vrijstelling overeenkomstig artikel 33, tweede lid, is verleend, tenzij voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd.

Helaas is deze wetgeving per 1-7-2008 vrijwel volledig vervallen/gewijzigd en is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden.
Kijk voor alles over dit soort zaken eens hier: http://www.wetruimtelijkeordening.net/news.php
Je kunt daar op het forum ook dit soort vragen kwijt en dan krijg je ook snel een heel gericht antwoord.

Oorspronkelijk geplaatst door Rene

Waar ik eigenlijk ook wel benieuwd naar ben: hoe is dit precies geregeld? Staan hierover bepalingen in een wet? Is het beleid per gemeente? Of kan het zelfs variëren per bestemmingsplan?

Het is erg afhankelijk van de lokale situatie. Voor een aantal vrije beroepen is de gemeente feitelijk verplicht dit binnen het bestemmingsplan toe te staan. Helaas zijn binnen veel gemeenten de bestemmingsplannen zwaar verouderd en wordt je opgehangen aan de zogenaamde bestemmingsplan ontheffingen die veel procedure tijd kosten.
Veel gemeenten weten ook vaak niet goed hoe ze met dit soort vragen om moeten gaan en hanteren dan voor de zekerheid de zwaardere ontheffingsprocedures.
Het is natuurlijk ook erg afhankelijk van wat voor soort bedrijf aan huis je wilt. Vooral in relatie tot verkeersaantrekkende werking, parkeerproblematiek enz.
Soms gaat de gemeente zo ver dat ze eisen van de verzoeker een zogenaamde goede ruimtelijke onderbouwing te leveren, dat is een motivatie waarom iets in strijd met een bestemmingsplan zou mogen worden toegestaan. Loop je daartegen aan? Kijk dan een kijkje op mijn site voor wat ik dan voor je kan betekenen
Om ook even antwoord te geven op een algemeen heersende opvatting: een deel of delen van je woonhuis in gebruik nemen voor bedrijfsmatige activiteiten is altijd in strijd met het bestemmingsplan en moet dus eigenlijk altijd netjes aangevraagd worden.