Waardering bedrijfspand op balans

[Marjan]

Hoi,

Heb al op diverse forums gezocht en in de geijkte kanalen maar weet nog steeds niet wat nu te doen:
Ik (voornamelijk mijn partner :-) ga naast mijn eigen woning een bedrijfspand/kantoor bouwen. De materiaalkosten zijn ex BTW ca. 12.000-15.000 euro. De gemeente gaat echter (incl. arbeidsloon e.d. ) uit van een bedrag aan bouwkosten van ca. 40.000 euro. Hier betaal ik ook leges over en na gereedkoming zal dit bedrag t.z.t. ook in de WOZ waarde van het totale pand worden opgenomen.

Als dit de waarde is van het onroerend goed, neem ik dit bedrag dan op de balans op? Of ga ik uit van de (facturen voor) materiaalkosten (investeringsaftrek)? In dat laatste geval heb ik per definitie dus al een boekwinst van ca. 25.000 euro aan mijn broek wat mij niet reeel lijkt.
En hoe boek ik e.e.a. dan? Bouwkosten 15.000 euro en inbreng uit prive (niet genoten arbeidsloon) 25.000 euro? Of laat ik de boel beter meteen minnelijk taxeren?
Ik regel e.e.a. liever direct volgens het boekje en wil niet achteraf verrassingen krijgen. Is het handig contact op te nemen met de belastingdienst of juist niet?
Omdat de aanbouw bouwkundig te splitsen is van het woonhuis (eigen ingang, sanitair etc.) en ook (vrijwel) uitsluitend zakelijk gebruikt zal worden ontkom ik er waarschijnlijk niet aan deze als ondernemingsvermogen aan te merken.
Wie heeft hier ervaring mee c.q. kennis van?

[alfred]

Vooraleer dit is geen totaaladvies en voordat ik verder ga vraag ik me dan af waarom je een grote beslissing als deze via forums en internet probeert te nemen. Dit is natuurlijk niet zomaar appeltje / eitje en hangt van veel zaken af. In een gesprek komen vaak heel veel aspecten naar voren psvr blijft 't hier een forum.

Maar ik wil wel kort op die 15 / 40 ingaan. Dat de gemeente er zomaar 40 van kan maken lijkt me sterk. Hiermee bedoelen ze wellicht de geschatte waarde na gereedkoming. En wellicht staat er in de wetgeving exact uitgelegd hoe de leges berekend dienen te worden.
Maar die 40 heeft niets te maken met de werkelijke waarde laten we stellen dat die gewoon 15 is dan is dat het bedrag dat je op je balans gaat verantwoorden (debet investering (krijg je investeringsaftrek over) en credit gaat de bank omlaag).
Je gaat afschrijven over die 15 (let op de ingewikkelde regels sinds 1-1-07 voor afschrijven op onroerend goed). Als blijkt dat de waarde 40 is zou ik dat niet direct opnemen als waarde. Ooit bij verkoop is dat overigens wel een boekwinst waarover je dan zo'n 40% belasting over gaat betalen + de nog te komen boekwinst. Dus bezint eer ge begint want of het handig is voor die 10-15 kosten is de vraag.

Laat je adviseren zou ik zeggen want het levert genoeg op als je het goed regelt

[Marjan]

Alfred, dank voor je reactie. De reden dat ik deze vraag hier (ook) stel is dat ik iets als dit graag van meerdere kanten belicht zie. Uiteraard zal ik mijn accountant nog een keer raadplegen maar helaas zijn mijn ervaringen met deze adviseurs tot nu toe niet om te juichen (weinig concrete antwoorden of heel kort door de bocht).
Ik heb de gemeente gebeld om te vragen hoe zij aan de waardebepaling komen. Hun antwoord was dat deze is gebaseerd op een kant en klare oplevering van het gebouw en zij wel degelijk kosten voor architect en aannemer e.d. hierin meenemen. Zij hanteren hiervoor een standaardbedrag per m3. Omdat wij nagenoeg alles zelf doen zouden we onze uren moeten meeberekenen in de bepaling van de bouwkosten c.q. de waarde van het gebouw. Als ik dit niet zou doen en in de toekomst, wanneer het gebouw overgaat naar prive c.q. verkocht wordt, wel uitgegaan zou moeten worden van de waarde inclusief deze kosten betekent dat, nog los van de tussentijdse waardestijging, een flinke boekwinst die naar mijn mening niet reeel is omdat met 2 maten wordt gemeten.
Ik was gewoon benieuwd of hier mensen zijn die ervaringen hebben hiermee en deze willen delen.
Tips en ideeen blijven welkom.

[alfred]

in dat geval zou ik adviseren te splitsen in de boekwinst gedachte en de betaling van gemeenteheffing.

Staat er namelijk in de bijlagen dat ze 'een fictief bedrag mogen meenemen voor kosten van architect' en zo ja waar staat dan in de wet dat dit zomaar mag? Ik heb hier dus geen specifieke ervaring mee maar mijn gevoel zegt dat ze hier de plank misslaan.

Als jij de zaken straks gaat waarderen op de balans van de onderneming mag dit nl niet op basis van 40 maar moet o.b.v. 15 je mag nl geen fictieve kosten van eigen uren opvoeren dus dan wordt je in feite van 2 kanten gepakt.
Ik zou het dus aanvechten.

Wat je stelling mbt adviseurs/accountants betreft jammer dat het je ervaring is want dat is niet nodig, ben benieuwd wat de gemeente gaat zeggen of hoe de uitkomst zal zijn.

[Marjan]

Hoe dan ook ben je dus de L.. (ervan uitgaande dat de gemeente niet zomaar een bedrag per m3 hanteert, ze vertelden overigens ook dat ze hier nog redelijk aan de lage kant zitten hiermee...)
Ik denk dat ik beter nog eens de tekeningen bekijk en wellicht met een paar kleine veranderingen (tussendeur) en "interpretaties" het bijgebouw in prive kan houden (een gedeelte voor privegebruik inrichten bijvoorbeeld) maar wel als zelfstandige werkruimte kan aanduiden. Ik trek dan alleen de verbouwingskosten en inrichting (investering) af en heb verder geen (toekomstige) ellende. Of zie ik dit verkeerd?

[Marjan]

By the way: er staat wel degelijk iets in over raming van de bouwkosten inclusief arbeidsloon voor aannemer, architect e.d., los van of je deze kosten ook daadwerkelijk maakt. Dit zag ik ook pas achteraf.
Enne... bedankt voor het meedenken!

[Marjan]

Nog even een update: vandaag Vereniging Eigen Huis gesproken inzake die waardebepaling door de gemeente. Op zich kan het blijkbaar de wijze waarop zij dit doen. Echter... ik heb een taxatierapport van 10 maanden geleden (toen de eerste plannen voor de bouw zich aandienden). Het huis met (voorgenomen) aanbouw werd toen 13.000 euro hoger getaxeerd dan zonder deze aanbouw. VEH adviseert om, indien de gemeente het bedrag van 40K in de WOZ waarde opneemt hiertegen bezwaar te maken op basis van het taxatierapport van eind 2006. Dit zou een gerede kans bieden op een realistischer waardebepaling. Bovendien (maar daar gaan zij niet over) kan het pand dan tegen een reeel bedrag op de balans worden opgenomen.
Klinkt in ieder geval al iets positiever. Ik zal e.e.a. nog doornemen met mijn accountant maar voorlopig gaan we eerst bouwen